<sub id="6kko4"><rt id="6kko4"><source id="6kko4"></source></rt></sub>
<tr id="6kko4"></tr>
<object id="6kko4"></object>

  • <code id="6kko4"><menu id="6kko4"></menu></code><object id="6kko4"></object>
      <center id="6kko4"><em id="6kko4"><p id="6kko4"></p></em></center>
        <th id="6kko4"><option id="6kko4"></option></th>
        <del id="6kko4"><small id="6kko4"><samp id="6kko4"></samp></small></del>
      1. 辦理個人住房反向抵押公證案件心得
        我要糾錯【字體: 默認 】【打印【關閉】
        稿件來源:發布時間:2021-09-08 10:10:00


        一、何為“反向抵押”?

        近年來,我率先嘗試辦理了老年人住房反向抵押養老保險公證(下稱“反向抵押公證”),至今辦妥共計7件,辦理公證期限在7天至2個月不等,申辦公證的老年人年齡在64-83歲之間,月領保費人民幣最低3300元左右,最高19000元左右,合同指定的保險身故受益人多樣化,包括朋友、同事、非直系親屬和老年人在國外的子女等。

        目前“反向抵押”僅存在于實踐中,存在法律的空白。在現行法律環境層面,目前我國的《物權法》、《擔保法》乃至將要施行的《民法典》對于“反向抵押”均無明確規定。僅有一部2014年中國保監會出臺的《關于開展老年人住房反向抵押養老保險試點的指導意見》(下稱“《指導意見》”),這一《指導意見》并非規范性文件,而是帶有保險行業指導性質的指導性文件。

        何為“反向抵押”?《指導意見》的定義是:擁有房屋完全產權的老年人,將其房產抵押給保險公司,繼續擁有房屋占有、使用、收益和經抵押權人同意的處置權,并按照約定條件領取保費直至身故;老年人身故后,保險公司獲得抵押房產處置權,處置所得將優先用于償付養老保險相關費用。據此,這類公證一般為保險公司、投保人(被保險人)、身故受益人(指定繼承人)三方就保險合同、抵押合同申辦公證,同時,投保人(被保險人)通過辦理遺囑公證指定該身故受益人為繼承人。

        二、“反向抵押”公證案件的特點

        “反向抵押”公證案件一般有如下三個特點:

        (一)債權人無追索權

        當事人的預期壽命與實際壽命很可能存在差異,因此,保險公司作為債權人相當于進行“風險投資”。在老年人身故后,保險公司有權通過處置其房產償還自身已支付的養老年金,如有剩余,則由老年人指定的繼承人繼承房產,如房價不足支付,由保險公司自行承擔風險,不能再向受益人或老年人的家屬追償相關費用。

        (二)反向抵押權不同于一般意義上的抵押權

        反向抵押權是擔保未來發生之債,但是擔保期限不確定、擔保金額也不確定。反向抵押所擔保之債權由于住房價格變動及抵押人實際壽命與預期壽命不一致等因素的存在,抵押物所擔保的債權數額只在抵押人死亡之后才可以確定,所擔保的債權數額有可能超出預計范疇,對于超過住房價值的部分債權,債權人無權要求債務人以其他財產歸還。

        (三)反向抵押權需輔以遺囑行為

        投保人(被保險人)需就抵押擔保的房產立下遺囑,并且需充分理解遺囑的法律后果。當事人需在抵押合同或補充協議中約定,投保人如變更遺囑,應與其他當事人協商一致。從法院已有的判例來看,依法成立的反向抵押保險合同對所有當事人都有約束力,未經過保險公司同意的變更遺囑的行為法院不予支持。

        三、反向抵押公證辦案實務的若干要點

        (一)審核合同條款的合法合規性

        我在辦案實務中為當事人擬制了補充協議,用于補充完善當事人事先準備的格式合同的不足。補充協議的內容主要包括:

        1.明確繼承人繼承的房屋系扣除所有保險費用后房屋的剩余價值部分;房屋在未來經濟變化下可能產生的升值或貶值,養老金也有可能面臨通貨膨脹的風險,但所有當事人均已明確若發生這些風險,不影響合同、協議的履行;

        2.投保人指定的繼承人可以選擇清償所有保險費用后完全繼承房屋產權;或保險公司處分房產后所得先用來償還所有保險費用,房屋的剩余價值由繼承人繼承;

        3.在投保人去世后,保險公司與繼承人愿意相互配合處理房屋產權相關事宜。協議生效后,投保人如需變更公證遺囑的,應與保險公司協商一致。

        (二)審核當事人的資質

        保險公司需具備發行反向抵押保險產品的資質、經保監會批準的保險條款和保險費率。投保人(被保險人)需符合投保范圍(如年齡要求等),投保的意思表示清楚明確。投保人(被保險人)對于抵押的房產需擁有完整的權利。

        (三)審核當事人意思表示的真實性

        真實是公證的生命線。反向抵押的投保人系老年人,公證人需倍加關心、反復詢問、詳加解釋。公證書出具前,還需要給老年人提供合理的“反悔期”。大家耳熟能詳的“中安民生‘以房養老’騙局”等黑天鵝事件,給我們法律職業人敲響了警鐘,提醒公證人對于包括反向抵押公證在內的所有涉及老年人的案件必須積極探索、謹慎把握,真正做到對事實、法律和社會公共利益負責。

        上海市東方公證處房地產部公證員 繆超

        (責任編輯:陳睿哲)
        0
         
        通知公告
        ·中華人民共和國司法部公告
        ·司法部關于任命牟海容等350人為公證員的決定
        ·中國公證協會招標代理機構考核遴選結果公告
        ·中國公證協會招標代理機構遴選文件
        ·中國公證協會食堂食材供應商考核遴選文件
        ·司法部關于任命周曉鋼等103人為公證員的決定
        · 中公協召開八屆十次常務理事會
        · 中公協八屆十二次會長辦公會召開
        · 中公協黨組理論學習中心組召開學習會
        · 郝赤勇到儋州和三亞調研指導工作
        · 四川省公證協會召開六屆六次會長會
        · 烏蘇市公證處參加公證律師黨支部活動
        版權聲明 | 關于我們 | 聯系我們 | 網站地圖
        色欲香天天天综合网站无码
        <sub id="6kko4"><rt id="6kko4"><source id="6kko4"></source></rt></sub>
        <tr id="6kko4"></tr>
        <object id="6kko4"></object>

      2. <code id="6kko4"><menu id="6kko4"></menu></code><object id="6kko4"></object>
          <center id="6kko4"><em id="6kko4"><p id="6kko4"></p></em></center>
            <th id="6kko4"><option id="6kko4"></option></th>
            <del id="6kko4"><small id="6kko4"><samp id="6kko4"></samp></small></del>