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      1. 樣板房拍照保全證據公證實務初探與思考
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        稿件來源: 江蘇省蘇州市中新公證處發布時間:2021-05-14 11:55:00

        [內容摘要]

        樣板房拍照保全證據公證,是近年來興起的一項公證業務,形式固有而傳統,內涵卻跨界而豐富。本文對此項業務的辦證實務進行了初探,通過從業務概述、辦證細節、與其他機構出具的證明文書的區別及未來業務發展方向等方面進行論述,認為公證員應秉承工匠精神,注重專業化、精細化,防范執業風險,自下而上累積公證公信力,以實際行動投身現代化社會治理的時代洪流。

        [關鍵詞]

        樣板房拍照保全證據公證、辦證實務,公證公信力

        一、業務概述

        (一)概述

        現在的房產開發企業在出售商品房時多包含裝修,為直觀呈現裝修效果吸引客戶,會事先裝修樣板房,客戶通過參觀,可以比較直觀地了解所購商品房的裝修效果及品質。但隨著商品房的全部售出,樣板房或者拆除或者出售,為了在以后可能的糾紛中有據可查,房產開發企業往往會申請辦理裝修樣板房拍照保全證據公證,來保護自己的利益。因此樣板房拍照保全證據公證,是由房產開發企業作為申請人,為較客觀的保全和固定裝修樣板房的全貌,同時證明開發商就某些交付細節通過張貼提示,懸掛展板等方式盡到了合理的告知義務,向商品房所在地公證處申請辦理的對裝修樣板房客觀樣貌及相關說明提示進行拍照的證據保全公證。

        (二)特點

        第一,屬于預防糾紛型的保全證據公證。樣板房的裝修標準直接指向將來交付給購房者的商品房,而樣板房不可能永遠保留,或者拆除,或者出售。一般而言,樣板房的保全工作與裝修商品房的交付存在一到兩年的時間差,分歧與矛盾的產生往往會在裝修商品房整體竣工后的交付期間。樣板房拍照保全證據公證,在糾紛尚未產生時,對樣板房的客觀呈現與事實狀態進行證據保全,以維護法律秩序,減少訟累。

        第二,所拍取照片數量多,且逐年上升。以一套面積約120平方米的樣板房為例,從十年前拍取五、六十張照片發展到今天需拍取一百四、五十張照片。究其原因在于:一是裝修標準逐年提高,裝修物件也隨之逐年增多。二是預防性保全的屬性決定,矛盾點尚未聚焦,爭議也未浮出水面。

        第三,對公證人員辦證標準提出了更高的要求。樣板房證據保全公證拍照環境較之隱名取證寬松,但正因為此,對于樣板房整體及細節地把握,拍照步驟程序、告知義務、審查義務與核實義務地履行,都應做到專業化、精細化。

        (三)方式選擇

        樣板房現場保全證據公證,目的在于固定和保全房屋的客觀現狀,所能采取的方式可以是文字記述也可以是拍攝照片或者拍攝視頻?,F在是一個讀圖的時代,單純憑文字記述已很難達成保全證據的目的。所以現在樣板房現場保全證據的方式為拍攝照片或者拍攝視頻,并輔之客觀性文字描述。

        對于是選擇拍攝照片還是拍攝視頻,則由申請人決定。本文淺談的是拍照保全證據公證,選取的角度是以相機拍照的方式,但不是說在實踐中僅有拍照這一種方式。同時,筆者也曾對拍照與拍攝視頻資料進行過粗淺的比較,以供申請人參考。首先,拍照所得的照片為固態,經沖洗,粘貼,附加蓋鋼印章,而所拍視頻則是以其承載為內容,非固態物。其次,拍照較傳統,拍攝視頻是隨著時代的發展,攝像機價格的平民化而越來越廣泛。再次,照片畫面直觀,視頻則是動態的畫面。拍照是一個時間點上,對某一處呈現進行即時畫面捕捉,照片和照片之間存在極短時間的斷隔,而視頻拍攝則是對某一段時間內多個對象進行秒秒鐘不間斷的拍攝。

        拍照和拍攝視頻本無絕對的優劣之分,只是在實際操作中存在以下幾點問題:第一,拍照過程中,如果因拍照人操作失誤,或者拍攝光線灰暗,所拍的個別照片成像不清晰,模糊或者所拍無指向性內容,在拍照現場可以即時對這類照片進行刪除,并加以記錄。而如果是拍攝視頻,在某一環節出現意外故障或是出現“言語瑕疵”,則可能要重新拍攝,費時費力不符合經濟效率原則;第二,通過拍照方式保全證據公證所得的照片,是加蓋了公證處的鋼印章后附于公證詞,是公證書的重要組成部分,物理上也與公證詞粘結在一起而不可分,便于公證書的傳播瀏覽。而視頻資料則顯然不可能加蓋物理上的公證處鋼印,刻錄光盤一般是裝入信封密封,封口處加蓋公證處印章附后于公證詞,基本上能保證視頻光盤不被偷梁換柱,但尷尬之處在于不利于公證書的傳播瀏覽,不利于展示我們的公證產品,總讓人覺得我們公證人太過簡單操作。第三,拍照所得照片,已經物化較易保存,而視頻拍攝內容仍然存儲于存儲卡或者光盤中,一來不通過播放器無法識別其內容,這一點沒有已經沖洗好的照片呈現畫面來得直接,二來存儲卡或者光盤的保存也有著很大的不確定性,即使多刻錄幾張或者傳輸于網絡保存,也難保在日常播放或者法院調取過程中不會發生問題。對于將保全證據的照片、視頻傳輸于網絡,蘇州的探索是“區塊鏈”+公證模式。

        二、辦證過程和細節把握

        (一)接受咨詢

        當有申請人打來電話或者來到公證處,咨詢樣板房拍照保全證據公證事宜時,公證人員應熱情不失理性地告知對方,首先,該樣板房權利歸屬在拍照時是否為申請人所有,該樣板房未出售、未設定抵押以及未被法院查封。其次,該樣板房在拍照時的狀態,不能是拆除或已損壞。再次,我們辦理裝修樣板房拍照保全證據公證,只能是對當時當地樣板房實際呈現進行拍照保全公證。至于樣板房在拍照之前以及拍照之后的情況我們公證人員無從知道也不能做承諾與保證。最后,建議申請人在我們赴現場辦證時,務必提前確定好需要拍照保全的是樣板房的哪些呈現,可以擬定一份拍照清單,以防止拍照過程中有所遺漏。

        另外,常有律師事務所的律師來電咨詢,律師事務所能不能直接作為裝修樣板房拍照保全證據公證的申請人?先來看一個司法案例:湖南省高院(2009)湘高法民三終字第19號民事判決書,原告北京網尚文化傳播有限公司訴被告張家界日報社,事由為被告未經原告許可,在張家界日報社的網站上使用了原告制作的電視劇《金婚》。而原告在訴訟中提交的主要證據——山東省某公證處出具的保全證據公證書,法庭認為其違背法定程序不予采信,理由如下:第一,該公證處對該證據保全無管轄權;第二,律師事務所直接作為公證當事人屬于主體不適格。目前司法審判實踐,在法院視野下,如果有律師事務所來申辦保全證據公證,還是要務實地告知,申請人應為律師所服務的客戶對象。

        (二)受理、審核

        在樣板房拍照保全證據公證的受理、資料審核階段,我們可以著手對公證申請人及書面資料進行審查。審查的內容一般包括:

        1.申請人的主體資格。比如公司的營業執照、法定代表人身份證或者護照,委托代理人所持的身份證明及委托書。

        在法律上,自然人是“人”,公司、企業以及其他組織同樣是“人”,如果一個公證事項是由公司或其他組織法人提出申請的,申請人即為該公司或其他組織法人,而法定代表人只是該公司或其他組織法人一個治理內容。就營業執照,公證人員可充分利用好國家在信息化建設方面的成果[1],查詢全國工商注冊企業信用信息公示,核實經營狀態是否為在業,法定代表人姓名以及一些重要信息的變動情況。至于法定代表人的身份證明,除了法定代表人親往公證處辦理授權委托書等公證事項外,其他的由公司法人申請辦理的公證,法定代表人的身份證或者護照原件往往都不會由委托代理人帶來公證處,只是提供掃描件或是復印件。筆者的困惑就在于如何“審查”這些掃描件(復印件)?倒不如簡化材料,審查委托代理人是否具有合法有效的委托書,以及委托代理人的身份,本人是否與其身份證件所示相一致。

        2.申請保全標的——某套樣板房的相關材料。比如商品房銷(預)售許可證,規劃許可證,施工許可證以及裝修商品房銷(預)售合同范本。

        品房銷(預)售許可證,一種觀點認為,樣板房只要是客觀存在的,商品房銷(預)售許可以沒有獲批,商品房銷(預)售許可證是否已頒發,都不是必備要素。筆者認為,如果是商品房開發商來申請辦理公證,其設置裝修樣板房的行為從屬于整個銷(預)售活動之中,為之后商品房銷(預)售合同簽訂的前置環節和組成部分,根據《合同法》,某一些合同須經必要的行政手續方能有效,而商品房不是一般的商品,其銷(預)售許可證的取得是一項必備的行政審批手續。況且從地方房地產調控政策來看,以2018年蘇州市住建局聯合九部門出臺并實施《打擊侵害群眾利益違法違規行為,規范房地產市場秩序專項行動方案》為例,特別強調了上市銷售房源的預售許可門檻,故辦理裝修樣板房拍照公證前提是樣板房所示范的商品房房源需要取得銷(預)售許可證。

        規劃許可證有兩種,一是建設用地規劃許可證,二是建設工程規劃許可證,筆者認為本公證具體涉及的是裝修樣板房,而不是開發企業整幅用地的情況,為避免過度審查,對申請人提供的建設工程規劃許可證審查即可。施工許可證,即建筑工程施工許可證,通常稱為開工證,實務來看,單純就裝修樣板房由建設行政主管部門開具開工證的情況比較少,往往都是對樓盤項目分期實施的建筑物整體開具開工證,在這種情況下,如果強求辦證當事人提供裝修樣板房的施工許可證,辦證當事人在住建局那里又的確辦不出來,那我們這么做的結果等同于拒絕辦理該項公證。

        裝修商品房銷(預)售合同范本在附頁,會詳列“裝修及設施設備標準”,這是裝修商品房買賣雙方至為重要的關于裝修標準的合議材料,申請人在提供了合同范本后,公證人員應詳加閱讀,可通過此,對將要拍照保全樣板房的功能分區、裝修位點有一大致印象。

        3.參與保全活動的拍照人及相應材料,包括拍照人的身份證明以及委托書。

        委托代理人與拍照人是否可以為同一人,這方面法律法規沒有限定,但是從拍照保全證據公證的實際操作來看,穩妥的方式為委托代理人與拍照人為兩人,分工明確的兩個人在拍照保全證據公證過程中能夠互相提醒、互相監督,委托代理人負責與我們公證人員共同監督拍照人的拍照過程,核對所拍照片與照片登記明細表是否一致等等工作,拍照人則按照擬定的拍照清單,專注于拍照角度,亮度和色彩對比度等。如果委托代理人與拍照人為同一人,則角色似有混同,不利于程序進展。

        拍照人是否具備基本的拍照技能?這是審核的重點,我們并非要求申請人委派非常專業的攝像師,一般來說傻瓜相機人人都會用但也有例外,況且有的申請人提供的相機為單反相機,拍照人要會操作相機,基本的調焦對焦要熟悉,不致出現閃拍、不能成像等情況,避免拍照工作無法進行的尷尬事發生。

        一般來說,委托誰來申辦何種公證的委托書為通例,而委托誰具體來拍照的委托書則是在辦證實踐中摸索得出的,這樣的要求一來是考慮到拍攝照片可能會涉及到的知識產權等法律問題,二來也是提醒申請人謹慎選擇拍照人,避免臨場找尋拍照人的隨意性。為此在受理環節,我們提供了以下的委托書格式供申請人參考:

        委托書

        某某某(男或女,XXXX年XX月XX日出生,公民身份號碼:XXXX)具備拍照的基本技能。故我公司指派授權某某某作為拍照人,全程拍攝蘇州XXXX樓盤(注:此處寫預售許可證上的樓盤名)XXX戶型(建筑面積約XX平方米)裝修樣板房(臨時搭建于XXX或者設置于X幢XXX室)實際呈現的照片,并為本次證據保全公證所用。

        XXXX公司

        XXXX年XX月XX日

        應明確的是委托書落款日期精確到日,不宜粗略到月,這樣在邏輯上可以確定公司的委托行為發生在拍照保全證據日之前。

        以上這些材料(除委托書和商品房銷(預)售合同范本外)可以請當事人提交原件的同時,再提供一份相應的復印件,并且均需在復印件上蓋公司章。在受理的同時,一定要將辦理該公證事項所應繳納的公證費[2]按收費文件所規定的標準明確告知當事人,對于其他可能產生的差旅費、照片沖擴費也應該和當事人講清楚。就風險管控角度看,我們要把與當事人從受理到材料審核的詢問告知過程作一份詢問筆錄打印出來,與權利義務告知書、受理通知單,一并請當事人閱后無異議即行簽字確認,同時當事人應完成申請表的填寫。在此之后,我們即可與申請辦理公證的當事人約定下一步,現場拍照的具體事宜。

        (三)取證

        第一,做好事前聯系洽商事務。

        與當事人約定好現場辦理證據保全的時間,并告知對方如有變動應及時互相通告。提醒當事人在公證員赴現場辦理之前務必確認好“人”,即委托代理人、拍照人以及熟悉裝修交付標準的銷售人員;“機”,即準備好性能良好、電量充足的數碼相機一部,個人認為用手機拍照,首先是用誰的手機為合適?其次對于手機的清潔性檢查,會涉及到手機里下載的一些不可控的APP等軟件,再加之事后證據存儲載體的可物理剝離性難以保證,所以個人不是很認同用手機進行拍照證據保全;“卡”,即確認好數碼相機的內存儲卡,內容為無圖像和視頻等信息存儲,以及清空數碼相機存儲卡內妨礙客觀完整記錄拍照保全工作的其他工具類存儲。在對數碼相機和存儲卡的認識上,我們也有一個變化過程,即認為一定需當事人提供到也可以由公證處提供,甚至綜合來看,公證處準備好相機,拍照保全的效率會更高。

        還有一個裝修樣板房“鑰匙”的問題,即委托代理人和拍照人要握有裝修樣板房的入戶鑰匙,不能鬧出要拍樣板房了,卻因沒有鑰匙而進入不了樣板房的大笑話。如果委托代理人和拍照人根本就沒有裝修樣板房的入戶鑰匙,那么就要引起我們公證人員的足夠懷疑,進入樣板房的方式一定是通過鑰匙合法合規正常開鎖,否則應當場中止辦證。

        第二,把握事中現場辦證細節。

        公證員到達裝修樣板房所在現場后,可即時截屏手機上百度地圖或高德導航的位置顯示,保留公證人員到場證據。其次與委托代理人、拍照人聯系碰面,核實他們的身份,并進一步告知他們所享有的權利與應盡的義務,特別指出,我們是對拍照當日當時當刻的樣板房實際呈現進行拍照保全公證。至于樣板房在拍照之前以及拍照之后的情況我們公證人員無從知道也不能做承諾與保證。同時告知委托代理人、拍照人,拍照所得照片均為原始取得,不得作任何PS等編輯修改。 

        我們然后檢驗將用于拍照的相機,進行“清潔性”檢查,確認相機內置時間與實際時間相一致。在會同委托代理人一起監督拍照人拍照的過程中,一般由委托代理人按照其事先擬定的拍照對象清單進行拍攝,但仍需注意:

        其一,公證人員對樣板房的坐落、朝向、平面戶型結構圖要在現場實地考察并加以記錄,監督拍照人首先對懸掛或豎立于樣板房門口的戶型圖展板進行拍照;

        其二,公證人員對建筑節能施工規范、建筑裝修GB國標[3]要有所了解,比如南向房屋必備遮陽系統、窗開啟方式不能外開,只能或內開或上弦或下弦開啟、鋼質消防防火門不能裝修改造成裝飾性玻璃門,飄窗的護欄必須安裝等等強制性規范。這樣我們在現場拍照保全時,心中就可有數,與當事人也能進行交流,更好地辦好公證;

        其三,我們公證人員要提醒拍照人,對某些對象的拍攝手法[4]上要有所注意,比如拍房間的無墻紙的墻面,鏡頭最好能帶上門框、踢腳線、開關面板等參比物,如不然鏡頭只對準墻面,沖洗出來的照片識別度就相當低了;

        其四,我們公證人員對裝修樣板房中每一個功能區間(如餐客廳、廚房、衛生間、臥室等)的客觀呈現所拍取的照片,都要結合平面戶型結構圖來一一記錄,萬萬不能把所拍對象與本應所屬功能區間脫離,甚至顛倒雜亂,那樣就失去了我們拍照保全公證的意義。

        最后,重視事后核驗、筆錄工作。

        拍照完畢后,我們要做好核驗照片,完成現場工作記錄、妥善保管內存儲卡等工作。核驗照片一是核驗照片與拍照時的照片登記明細(即每一張照片的具體描述)是否一一對應;二是當場問詢委托代理人、拍照人對拍照是否還有補充,是否還有一些客觀呈現遺漏未拍?或者核驗照片過程中發現已拍照片中是否有成像模糊,指向不明的情況?如果有,則可以當場在樣板房繼續拍照保全予以補正,但須嚴格限定于當天當場,不能隔天再去現場?,F場工作筆錄要對現場辦理保全證據公證的整個過程如實加以記錄,上海東方公證處的某些證據保全公證詞直接就是一篇記述保全全過程的現場工作記錄,這也是我們努力的方向。另外,須將拍照時且經核驗無誤的照片登記明細謄寫進照片登記明細表,在委托代理人、拍照人過目后,請他們在現場工作記錄和照片登記明細表的每一頁上簽名確認。在確認照片后,由拍照人關閉相機電源,取出內存儲卡交給我們,我們則將其裝入公證處信封內,在沖印環節也不能分秒脫離我們公證人員視線,復制沖印后即行封存。

        (四)出證、歸檔

        公證書是裝修樣板房拍照保全證據活動的最終產品,是公證人員對當事人以及有關的人提供優質高效法律服務的重要載體,體現公證人員的職業精神、執業水平和風險管控能力,也關系到保全證據公證活動的價值判斷。公證書涉及三個方面的問題:

        第一,公證書的組成。公證證詞置最前頁,因保全證據的公證證詞是要素式[5],所以對公證證詞如何表述有兩種看法,一種看法認為應盡可能詳盡全面的記述整個保全過程[6],證詞頁數越多越好越體現公證價值;另一種看法認為言多必失,智者千慮必有一失,證詞寫得多,相應的文字要求也必然提高,而自身水平未必達到,證詞應該宜粗不宜細。筆者個人認為,從風險防范角度看,第二種觀點較為穩妥,但公證書不能局限于一篇雖然無錯卻顯干巴巴的公證證詞和幾張照片。我們在證詞中要將樣板房拍照保全的時間、地點、人物,獲取照片的數量、現場工作記錄和照片登記明細表的制作與簽名確認及頁數、內存儲卡的封存、公證員監督情況、證明內容等必備的關鍵性要素簡明扼要地記述清楚,同時引用法律要正確。其后附件一為現場工作記錄,附件二為照片登記明細表,附件三為所拍照片。通過附件的形式,特別是現場工作記錄和照片登記明細表的詳盡細作并附后于公證詞,在力求不出錯的同時亦能實現公證的證據價值。

        第二,所拍得照片的編排和粘貼。借鑒公安部《刑事照相設備技術條件(GAT591-2006)》,照片編排按圖像的橫向存儲狀態,依拍照時電子生成即時編號,由小號往大號正序,以兩張為一組粘貼于一張白色A4紙上為常規樣式。

        粘貼可以選擇采用液體膠水、固體膠以及采用雙面膠,就使用效果來看,液體膠水容易使照片受潮甚至會使照片本色發生改變,也有可能照片與上一頁紙張長期摞壓會發生粘連。固體膠因其非水性特點,克服了液體膠水的一些弊病,但缺點卻是照片粘貼牢固度偏低,時間略長則照片容易自然脫落。使用雙面膠粘貼,一避免膠水水性影響,二粘貼牢固度也有提高,三雙面膠粘貼紙張較平整,便于公證書裝訂??赡軙腥藫碾p面膠粘貼照片容易人為剝離,但在照片與紙張粘粘接縫處加蓋了鋼印后,這種擔心是完全可以消除的。

        第三,歸卷入檔。根據《公證文書立卷歸檔辦法》和《公證檔案管理辦法》的規定,涉及到不動產的證據保全證明公證卷宗為永久保存,故裝修樣板房拍照保全證據公證卷宗的保存期限應為永久。

        三、與其他機構出具報告、證明文書之間的關系

        這里所說的其他機構包括建筑監理機構、房屋質量鑒定機構以及房屋評估機構等,所出具的是專業性技術性很強的報告、證明文書。而公證機構公證員依當事人申請,辦理拍照保全公證,出具公證書,與前者是一個怎樣的關系?

        首先,拍照保全證據公證書和其他專業機構出具的報告、證明文書都是證據材料,都是對客觀現狀的中立性記錄,公證人員和其他專業機構人員都參與了獲取這類證據材料的過程。

        其次,拍照保全證據公證是從法律的角度出發,對房屋現場的客觀呈現,以拍照的方式進行保全與固定,所出具的公證書屬于司法文書的一種,根據《民事訴訟法》第69條“經過法定程序公證證明的法律事實和文書,人民法院應當作為認定事實的根據,但有相反證據足以推翻公證證明的除外”,賦予了公證書的優先采信的法律效力。而其他專業機構出具報告、證明文書,其證明力在民事訴訟法上并未賦予其優先性。

        最后,包括樣板房拍照保全證據公證在內的不動產保全公證行為與其他專業機構的監理、鑒定、測量、評估等工作之間將來的發展走向值得思考。我們公證業要警惕,避免被“跨業跨界搶劫”[7],積極的發展方向是兩者互不沖突,互不“搶米”,而是可以相互支撐證據的證明力,甚至理想的狀態是可以協同共進、互學互鑒:在保全證據公證的過程中引入專業人士,專業操作則能增強所出具公證書的權威性;在專業機構進行具體工作之前,也可以向公證處提出辦理保全行為的公證,以公證證據的形式增加報告文書的客觀性,增強其法律效力。隨法治進程地推進,證據這一審判的核心要素,價值愈發凸顯,公證處和專業機構的聯系勢必會變得緊密起來,公證人員所應具備的綜合素質和專家品質也亟待要求我們能有所跨界:一來需不放過發生在自己身邊辦證過程中每一次難得的機會,友善誠懇地向專業人士學習請教,二來也需考慮建立起長效的專業信息咨詢機制。

        四、不動產保全證據公證的研發方向

        根據《不動產登記暫行條例》第二條第二款的規定,“不動產,是指土地、海域以及房屋、林木等定著物”,可能涉及不動產拍照保全證據公證的方向大致如下,有一些在實踐中已經存在,還有一些目前尚處于初步設想狀態,需待今后加以研發。

        (一)建筑物施工進度保全證據公證

        該項公證業務多是由施工承包公司申請,也有項目建設單位申請的。主要目的是固定和保全某一建筑物施工的進度以及分部分項完工情況,因為施工進度直接關系到工程款項的償付,為留存重要的施工時間、完工步驟等節點證據,施工方和建設方以往都會自己拍照取證,但隨建設大開發時期的結束,圍繞工程款的爭議與糾紛日益增多,尋求更強有力的證據便成了施工方和建設方的工作方向,恰巧對施工進度辦理保全證據公證可以提供及時高效地幫助。

        (二)建筑物隱蔽工程保全證據公證

        建筑物隱蔽工程是指建筑物、在施工的過程中將一些建筑材料或構配件埋于物體之中,而后被覆蓋外表看不見的實物。是對某些特殊的施工工藝環節上,固定和保全相關證據。比如說配電的強弱電綜合布線,給排水工程,鋼筋以及家庭裝修中地板龍骨基礎等,雖然一直以來,可以通過填寫隱蔽工程驗收記錄表來界定隱蔽工程性質、距離等問題,但僅憑驗收記錄表生成的驗收報告欠缺直觀性,需輔以有效的現場照片。所以,對建筑物隱蔽工程進行拍照,并辦理保全證據公證,在實踐中,無論是對于家庭裝修業主,還是對于公共建筑的建設方,都是有這方面需求空間的。

        (三)房屋交付及裝修質量呈現保全證據公證

        當前,很多地方房價高企,存量房庫存各地不平衡,房價牽動著每個人的心,已然成為一個社會性的問題。許多人傾其一生積蓄也只能給子女付個首付款,余下的房款還需要辦理按揭貸款,全家人負債度日。那么房屋作為商品,消費者一頭是關注價款,另一頭自然是要關心質量。那么在房屋交付時,無論是毛坯房還是裝修房,一旦遇到質量問題,鬧心的事兒就來了。且不論這類糾紛是否會最終打官司走訴訟渠道,手里握有一定的證據則是非常必要的。比如說因水管漏水,導致屋面墻面地板受潮,總會留下一些水漬等痕跡。再比如毛坯房在裝修前,業主請專業驗房師驗測房屋,發現混凝土面層有空鼓,房屋陰陽角角度小于90度且不符合設計及合同要求等等。這些客觀呈現須得通過一定的方式提取成有效的證據,購房人方能在協商過程乃至有可能的后續仲裁訴訟中占據主動,而辦理此類保全證據公證無疑是既便捷又有較高證明力的好方法。

        (四)相鄰關系保全證據公證

        萬事萬物都是相互聯系的,《物權法》第九十二條“不動產權利人因用水、排水、通行、鋪設管線等利用相鄰不動產的,應當盡量避免對相鄰的不動產權利人造成損害;造成損害的,應當給予賠償?!迸e例來說,某樁基施工單位在實施打樁作業過程中,投入財力人力物力進行基坑圍護,防止對項目周邊的軌道交通、地面學校幼兒園等造成影響。該樁基施工單位提出申請,對基坑圍護的客觀表征進行拍照保全證據的公證。另外,現在高樓林立,新舊建筑錯落,居民小區的住戶常常會遭遇陽光權維權難題;再比如,民用住宅樓上樓下、左鄰右里的各自裝修,結果樓上的人家訂地板龍骨,打穿了樓板;隔壁人家掏個壁櫥,砸墻砸過界了,這些涉及到物權法不動產區分共有物的事項,當事人都可能會向公證處提出申請,以保全受損狀況的相關證據。

        (五)街區制改革發展趨勢中的拍照保全證據公證及其他

        從小區制改革過渡到街區制,在輿論場猶如一滴水掉進了油鍋,改革動了普通居民的“奶酪”,于是熱盼改革的人們,卻自覺不自覺的成為了改革的阻力,城市、社區以及居民的長遠利益此時往往受制于眼下個人的短期利益考量。從世界城市建筑規劃史上的《雅典憲章》到《馬丘比丘憲章》,從先秦閭里制、隋唐里坊制到清朝大興柵欄,再到49年建國后“單位大院”以及眼下的大規模封閉小區制,人們用封閉給自己以安全感,卻又因封閉給自己帶來身心兩重的擁堵與不便。在《馬丘比丘憲章》里就提出要繼承并修正《雅典憲章》,大力發展街區制,這一點在國外已有許多成功的范例,在國內尚處于概念普及階段。如何采取積極有效的相應措施,正面合理的關切小區居民的正當權益,比如小區居民擔心的安全問題、業主區分共有權及小區停車位的高效保障問題等,雖然是地方政府應該考慮的,但作為證明機構的公證處同樣可以貢獻自己的力量,發揮不動產拍照保全證據等一系列證明作用。

        涉及不動產的爭議在現實生活中會時常發生,除了我們通常會遇到的事關房屋的爭議,可以籍以公證的介入,保全和固定相關證據,耕地、林地等土地使用權的爭議,村落之間邊界的爭議,因林木而起的侵權損害賠償爭議,因新型建造方式——裝配式建筑改革[8]所產生的爭議等等,在這些爭議尚未產生之時以及產生之初,同樣需要保全和固定所出現的各種狀況證據。

        結語

        公證公信力的再造與鞏固,已不復過往自上而下依行政公權強推,而應自下而上源于一個個凝結工匠精神的公證實例。在司法體制改革的大幕下,我們公證人都應從自我做起,從包括樣板房拍照在內的保全證據公證一點一滴細微之處著手,努力由證明人提升為法律人,用法律人的視野,法律人的思維,投身司法體制改革與社會治理現代化的時代洪流。

        志之所趨,無遠弗屆,窮山距海,不能限也。

        (責任編輯:陳睿哲)
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